Het ontwerpproces tot en met de bouwbegeleiding bij realisatie is opgebouwd uit de volgende stappen:
1. SO – VO Schetsontwerp en Voorlopig Ontwerp
Na een eerste kennismaking en bespreking van de bouwwensen, de bouwlocatie en uitgangspunten kan met het ontwerpproces aangevangen worden.
1.1 Inventarisatie wensen en mogelijkheden:
1.1.1 Inventarisatie bouwwensen in een persoonlijk gesprek;
1.1.2 Samenstellen programma van eisen (PvE);
1.1.3 Kennis Nemen Van het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en Lokale Voorschriften;
1.2 Architectuur, van Schetsontwerp tot Voorlopig ontwerp
1.2.1 Diverse ontwerpstudies, waaronder lichtinval / bezonning, beleving en zichtlijnen;
1.2.2 Verkenning energetisch ontwerpconcept, duurzaamheidskenmerken;
1.2.3 Ruimtelijke en functionele opzet (ruimte behoefte en oriëntatie);
1.2.4 Bepalen verschijningsvorm en esthetische uitwerking;
1.2.5 3D principevisualisaties, als lijnperspectieven Van het exterieur;
1.2.6 3D principevisualisaties, als lijnperspectieven van het interieur;
1.2.7 Diverse planbesprekingen gedurende de voortgang Van het ontwerpproces;
1.2.8 Kleurenvisualisaties exterieur door renderen (3D-computergraphics);
1.2.9 Realisatie studiemaquette van het Voorlopig Ontwerp (VO)
1.3 Uitwerking Voorlopig ontwerp en voorleggen aan Gemeente
1.3.1 Diverse principedetails op tenminste schaal 1:20, en principematerialisering;
1.3.2 Voorleggen aan welstand, inclusief eventuele eerste * welstandsaanpassing;
* Eventuele vervolgaanpassingen worden op urenbasis uitgevoerd, tenzij anders omschreven. * Indien de gemeente geen vooroverleg kent, wordt deze stap overgeslagen. Het Definitief Ontwerp wordt dan aansluitend uitgewerkt, vervolgens wordt de omgevingsvergunning aangevraagd.2. DO Definitief Ontwerp
In de Definitieve Ontwerpfase vindt en verfijnde uitwerking, optimalisatie en formalisatie plaats van het Voorlopig Ontwerp, zodat deze daadwerkelijk uitgewerkt kan worden.
Deze fase volgt op het bouwplan waar de gemeente principeakkoord voor heeft gegeven. Bij aanvang van deze fase is de ontwerpfase afgerond en volgt voor indienen van de bouwvergunning de definitieve inhoudsbepaling. Door de inhoudsbepaling te vermenigvuldigen met de bouwkosten per m3 ontstaat een bouwkostenindicatie. Indien de inhoud is toegenomen conform het uitgangspunt als benoemd in de opdracht, dan worden kosten (ereloon) naar rato verrekend met de kosten per fase als genoemd in de opdracht voor een definitieve facturering van geleverde diensten.
2.1 Uitwerken Voorlopig Ontwerp (VO) tot Definitief Ontwerp (DO)
2.1.2 Opstellen definitieve verschijningsvorm, op basis van het voorlopige ontwerp, waarbij oa ontwerptechnische aannames worden uitgewerkt;
2.1.2 Toevoegen en uitwerken doorsnedentekeningen met uitwerking op detailniveau;
2.1.3 Definitieve hoofdmaatvoering, definitieve omschrijving materialisatie op tekeningvoering;
2.1.4 Uitwerken tekening Definitief Ontwerp op grootformaat A1 / A0 overzichtsblad met:
situatie, aanzichten, perspectieven, plattegronden, doorsneden, ruimteschema, ed
2.1.5 Technisch renvooi op tekening met algemene bouweisen.
2.2 Definitieve presentatie ruimtelijke beleving
2.2.1 Definitieve kleurenvisualisaties exterieur door renderen (3D-computergraphics);
2.2.2 Realisatie presentatiemaquette van het Definitieve Ontwerp (DO); (optie)
3. IN Interieurontwerp
De basis van het interieur wordt tijdens het ontwerpproces op hoofdlijnen. Dit wordt ook wel het bouwkundige interieur genoemd, waarbij de afwerking van plafonds, wanden en vloeren worden bepaald en omschreven.
Indien kan in nader overleg op urenbasis het interieurontwerp volgens onderdeel 3.2 en 3.3 gewenst verder verfijnd en uitgedetailleerd worden. De eventuele inhoudelijke werkzaamheden van het interieur worden inzichtelijk zodra het ontwerp is opgesteld.
3.1 Interieur ontwerptekeningen
3.1.1 Extra aandacht en besprekingen voor de bouwkundige interieurelementen.
Het matenplan uit onderdeel 5.2 vormt hiervoor de basis.
3.1.2 (Schetsmatige) tekeningen van het interieur, die het materiaalgebruik uitbeelden.
3.1.3 Opstellen verlichtingsplan begane grond, trappenhuis en masterbedroom als luxe, overige als basis uitvoering. Verdere integratie met matenplan.
3.1.4 Kleurenvisualisaties interieur algemene verblijfsruimten begane grond door renderen.
3.2 Interieur werktekeningen en omschrijving (optie)
3.2.1 Uitwerken binnenwandaanzichten begane grondniveau en / van verdiepingen als werktekeningen van (inbouw) verlichtingspunten, wandafwerking per zone, nissen, plateaus, installaties etc;
3.2.2 Opstellen kozijnentekening van alle binnenkozijnen in geval van maatwerk, voorzien van maatvoering en detaillering;
3.2.3 Aanvullende paragraaf interieur met omschrijving op detail, als onderdeel van de technische omschrijving;
3.2.4 Terugkoppeling van het Interieurontwerp naar het Definitief Ontwerp, waarbij aanpassingen worden doorgevoerd.
3.3 Interieur typebepaling en aankoopbegeleiding (optie)
3.3.1 Uitwerken overzicht / bestellijst met typebepaling, van verlichtingsarmaturen, vloertegels / vloerbedekking, korte bedingen;
3.3.2 Prijsaanvraag uitgewerkte interieur typebepaling, etc.
4. NAAR Technisch Ontwerp en aanvraag Omgevingsvergunning *
4.1 Constructieoverzichten, leidingverloop, doorsneden en details
4.1.1 Opstellen constructieoverzichten als uitgangspunt constructeur, met:
Fundering op palen, begane grondvloer, verdiepingsvoer en kapplan.
4.1.2 Leidingverloop riolering en luchtkanalen in constructieoverzichten.
4.1.3 Principedoorsnede en -detaillering hoofddraagconstructie.
4.2 Bouwbesluittoetsing, energieprestatie en omgevingsvergunning
4.2.1 Bouwbesluitberekeningen, inclusief optimalisatie en terugkoppeling tekeningen:
– daglichtberekening verblijfsruimten;
– ventilatiebalans en doorspuibaarheid;
– inhouds- / oppervlaktebepalingen en controles;
– bouwbesluittoetsing op hoofdzaken (trap, balustrade, sanitaire ruimten).
4.2.2 Energie-prestatieberekening (EPG), inclusief maatwerk optimalisatie en terugkoppeling naar tekeningen.
4.2.3 Bepalen gegevens en opstellen omgevingsvergunningaanvraag, onderdeel bouwen * .
* Voor de vergunningsaanvraag bent u leges verschuldigd aan de gemeente, voor info: www.bouwleges.nl
5. CO Constructieberekeningen en -bepalingen
Het bouwplan wordt constructief doorgerekend op basis van de uitgewerkte constructieoverzichten (TO). De resultaten worden doorgevoerd in de eerder opgestelde tekeningen, en de constructieoverzichten worden als werktekeningen voor de aannemer verder uitgewerkt. Deze werkzaamheden kunnen wij mogelijk in offerte onze opname, zodat de resultaten integraal kunnen worden verwerkt met de detaillering.
5.1 Constructieberekeningen
5.1.1 Opstellen constructieve hoofdberekeningen van de onder- en bovenbouw;
5.1.2 Controleren van door derden vervaardigde tekeningen en berekeningen; (zie fase 7, Uitvoering)
5.2 Constructietekeningen
5.2.1 Het vervaardigen van de constructieve overzichtstekeningen van constructies in de vorm van werktekeningen voor de aannemer.
5.2.2 Betontekeningen van de onderbouw, funderingselementen, inclusief palenplan, wapeningstekeningen van de fundering, vloerenoverzicht begane grondvloer.
5.2.3 Uitwerken vloerenplannen bovenbouw, de verdiepingsvloeren.
5.2.4 Uitwerken kapplan en / of eventuele dakopbouw of dakkapellen.
6. BE – WE Aanbestedingsset / werktekeningen
De aanbestedingsset bestaat uit een verdere uitwerking van het plan in aanvullende tekeningen en omschrijving, waarop de aannemer zijn prijs dient te baseren. Deze bescheiden samen vormen het contractstuk waarop de aannemer zijn prijs dient te baseren. Door opties in te bouwen heeft de opdrachtgever de mogelijkheid om de totale bouwkosten te sturen door onderdelen toe te voegen of weg te laten.
6.1 Opstellen uitvoeringstechnische tekeningen
6.1.1 Opstellen matenplannen schaal 1:50, inclusief afwerkstaat, elektrische installatie * (elektraplan, rookmelders, alarminstallatie), binnendeur dagmaten, verwarmings-elementen, definitieve inrichting badkamer en keuken, ed
* volgens het centraaldozensysteem, met symboolaanduiding in plattegronden
6.1.2 Technische uitwerking detaillering op basis van principe detaillering en constructie;
6.1.3 Opstellen kozijnentekening van alle buitenkozijnen.
6.2 Uitgebreide technische omschrijving, bijwerken tekeningen
6.2.1 Opstellen uitgebreide technische omschrijving als aanvulling op tekeningen, en om de bouwwerkzaamheden verder vast te leggen in een contractdocument;
6.2.2 Indien nodig bijwerken van tekeningen op basis van voornoemde uitwerking, inclusief het bijwerken van de constructieoverzichten.
6.3 Opstellen kostenindicatie, uittrekstaten en kostencalculatie
6.3.1 Opstellen kostenindicatie aan de hand van inhoudsbepaling en eventuele toeslagen voor bijzondere gebouwonderdelen.
6.3.2 Opstellen uittrekstaten van oppervlakte en hoeveelheden van diverse bouwdelen (dak, gevelmetselwerk, kozijnen, vloeren, fundering, riolering, elektra, luchtbehandeling).
Niet noodzakelijk aangezien de aannemers dit zelf doen, optioneel mogelijk als basis voor een bouwkostencalculatie vóór aanbesteding.
6.4 Het houden van een aanbesteding door geselecteerde aannemers
6.4.1 Prijsvergelijking op hoofdlijnen van de twee laagste aannemers, en afstemming met opdrachtgever.
6.4.2 Prijsvergelijking op detailniveau van nader te bepalen onderdelen. Bijvoorbeeld nadere uiteenzetting mogelijke installaties, als een warmtepompsysteem met bodemwisselaar. Afweging door nu extra te investeren de vaste lasten te beperken. Hiervoor worden door banken groenfinancieringen vertrekt tegen gunstige rentes. (optioneel/ i.o. installateur)
6.4.2 Onderhandeling over de te kiezen opties, communicatie en afstemming met aannemers, ingaan afrondende aannemerskeuze. Inclusief nalopen aannemingsovereenkomst, eventueel afsluiten waarborgfonds en afstemming betalingstermijnen. (diverse opties nemen we veelal op om te kunnen sturen op prijs/kwaliteit, optioneel)
7. UT Uitvoering
Bouwcontroles en eventuele bouwbegeleiding tijdens de uitvoering van de aannemingswerkzaamheden. Hierbij worden op vooraf aangegeven momenten bouwcontroles uitgevoerd. Tevens is eventuele controle van tekeningen van onderaannemers via de aannemer in overleg mogelijk. Welke werkzaamheden worden uitgevoerd verschilt per project cq. gebouw en zijn in de offerte omschreven.
7.1 Afstemming met aannemer in de opstartfase
Onderstaande als voorbeeld. Eventueel te realiseren werkzaamheden kunnen per project verschillen en wordt op verzoek na gereedkomen ontwerp in overleg bepaald.
7.1.1 Afstemming aannemer, aanvang werkzaamheden, overleg inzake peilmaat/ referentieniveau, afstemming controlemomenten, werkplanning, e.d.
7.1.2 Aanleveren onderleggertekeningen t.b.v. installateurs.
7.1.3 Integratie installatie onderdelen/ controleren installatietekeningen met het ontwerp.
7.2 Productietekeningen
Onderstaande als voorbeeld. Eventueel te realiseren werkzaamheden kunnen per project verschillen en wordt op verzoek na gereedkomen ontwerp in overleg bepaald.
7.2.1 Controle niet-constructieve productietekeningen, waaronder kozijntekeningen (inclusief hang&sluitwerk) van de kozijnleverancier.
7.2.2 Productietekeningen van maatwerk onderdelen (o.a. trappen en bordessen, giet-elementen).
7.3 Bouwbegeleiding
Onderstaande als voorbeeld. Eventueel te realiseren werkzaamheden kunnen per project verschillen en wordt op verzoek na gereedkomen ontwerp in overleg bepaald.
7.3.1 Toezicht tijdens de bouw (basis)
Basis controlemomenten zijn vaak in onze offerte in aantal opgenomen, overige in overleg en op urenbasis.
7.3.1.1 Na-controles: Bestaande uit controlemomenten van elk maximaal 2,5* uur
Tijdens de bouw kunnen op vaste momenten bouwcontroles, met het oog vanaf vloerniveau, van het gerealiseerde werk als zogenaamde na-controles op de bouwlocatie uitgevoerd worden.
Afhankelijk van het type bouwwerk kan het aantal basis na-controles worden bepaald, onderstaand een indicatie van het aantal bouwcontroles:
– 1e vóór stort funderingsbalken (o.a. controle wapening en b.v. aansluiting palen);
– 2e opgaand werk vanaf begane grondvloer, naar stand van werkzaamheden;
– 3e vóór stort verdiepingsvloer (o.a. controle wapening en eventuele liggers e.d.);
– 4e opgaand werk vanaf verdiepingsvloer, naar stand van werkzaamheden;
– 5e dakconstructie, balklaag/gordingen c.q. vóór stort dakvloer, naar stand van werkzaamheden;
– 6e afwerkingsfase installatieverloop, gecombineerd met buitenafwerking (metselwerk/stuc/gevelbekleding/e.d.), naar stand van werkzaamheden;
– 7e afwerkingsfase stucwerk, gecombineerd met tegelwerken, naar stand van werkzaamheden;
– 8e eventuele tussentijdse bouwcontrole(s), mede afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp en de gewenste of benodigde bouwcontrole(s) op de bouw als na-controle. (op urenbasis)
Een bouwcontrole, omvat naast een voorbereiding tevens het opstellen van een korte bevestigingsmail/ dossieropbouw, en kent een totale tijdsbesteding van 2:30*hr.
(Indicatie 2,5 uur tijdsbesteding per na-controle: ca. 30min. voorbereiding, 90min (1,5hr) bouwcontrole op locatie en 30min. e-mail terugkoppeling) *Overschrijding in urenbesteding kan plaatsvinden indien in afwijking van de contractdocumenten/ tekeningen wordt gewerkt en dus correctie/ bijsturing van de aannemer nodig is. Onderstaande controlemomenten zijn voldoende voor een goed verlopend bouwproces. Eventuele bijsturing, bijvoorbeeld indien de aannemer zaken onjuist uitvoert of aansturing nodig heeft, wordt als meerwerk op urenbasis in rekening gebracht waarover wij u wekelijks, maandelijks, of afhankelijk van de specifieke situatie informeren. Eventuele extra advieskosten door toedoen van de aannemer kunt u mogelijk met hem verrekenen.
7.3.2 Eindoplevering: Proces verbaal van Oplevering [optioneel op urenbasis]
Conform uw wens kunnen wij samen met opdrachtgever, architect en aannemer een afsluitende eindoplevering op urenbasis inplannen. Bij deze eindoplevering lopen we met elkaar door het pand, gebruikelijk van boven naar beneden en van binnen naar buiten. Met elkaar voeren we dan een visuele inspectie uit van het gebouwde resultaat op eventuele zichtbare gebreken, welke genoteerd worden in een proces verbaal van oplevering. Deze gebreken dient de aannemer aansluitend te herstellen.
Voorafgaand op de eindoplevering is desgewenst een zogenaamde vooroplevering mogelijk, waarbij we een soortgelijke inspectie houden, met als doel het aantal opleverpunten bij de eindoplevering te minimaliseren.
– 9e eindoplevering, en opstellen proces verbaal van oplevering; (op urenbasis: 2 tot ca. 4 uur)
Na de eindoplevering is indien gewenst een inspectie mogelijk waarbij eventuele ontstane gebreken gedurende de onderhoudstermijn worden genoteerd en naar de aannemer wordt teruggekoppeld.
– 10e controle onderhoudstermijn, tot 3 maanden na oplevering; (optioneel, in principe onnodig).
7.3.2 Toezicht tijdens de bouw (intensief)
Naast de basis na-controles zijn tevens de meer intensieve controlemomenten als voor-controles, bouwvergaderingen, e.d. mogelijk. Deze worden in principe op urenbasis uitgevoerd, desgewenst kunnen we vooraf een indicatie opgeven van de tijdsbesteding per onderdeel. We werken hiervoor met een open en transparant urenregistratiesysteem.
7.3.2.1 Voor-controles: controle aannemers werktekeningen [optioneel op urenbasis]
Naar wens van opdrachtgever kunnen we voor-controles op urenbasis uitvoeren; in dat geval controleren we pro-actief de productietekeningen van de aannemer en/of diens leveranciers. Waarbij betreffende onderdelen aan de beschikbare informatie cq. uitgangspunten wordt getoetst, om zo eventuele werkvoorbereidings-fouten door aannemer cq. haar onderaannemer vroegtijdig waar te nemen en zo het bouwproces gunstig te beïnvloeden. (wanneer een product eenmaal op de bouw geplaatst is en gecorrigeerd gaat worden kunnen kwaliteitsissues ontstaan met name in een gevorderd bouwproces, wat we op deze wijze nastreven te voorkomen.)
In 2015 hebben we ons de vraag gesteld hoe faalkosten in het uitvoeringsproces beperkt kunnen worden en kwaliteit kan worden gewaarborgd. Het antwoord lag in onze moderne 3D-tekensoftware (BIM). Binnen deze software kunnen wij het gebouwmodel in 3D als IFC-model delen met de aannemer en/of diens leveranciers. Zodra de leverancier zijn eigen productietekeningen heeft opgesteld zijn wij in staat deze weer in ons model te laden en te controleren met het beoogde resultaat.
Deze service kunnen wij u tegenwoordig aanbieden als zogenaamde voor-controles, waarbij het virtueel gebouwde model wordt gecontroleerd.
- – Vloerentekeningen met 3D model afstemmen en aan te leveren berekeningen, aansluitend voorleggen aan constructeur in totaal 2 ronden. (alle vloeren gelijktijdige aanlevering, extra afstem ronden op urenbasis) Tijdsindicatie 1,5hr per controleronde voor ons en ca. 1hr per controleronde voor de constructeur.
- – Kozijnentekeningen controleren, al dan niet tevens op detaillering. (bij houten kozijnen/stelkozijnen voor aanvang opgaand werk begane grondvloer, bij stalen/ aluminium/ kunststof/ … kozijnen een extra controleronde noodzakelijk later in het bouwproces. Ook de concept-bestellijst beglazing kan desgewenst vooraf gecontroleerd worden) Tijdsindicatie afhankelijk van type kozijnen (hout, aluminium, kunststof, staal) de gebouwgrootte, aantal verschillende kozijnen, aanlevering kozijntekening leverancier, diepgang controle, e.d. vanaf de tijdsbesteding van een dagdeel/dag.
- – Productietekeningen staalconstructie(s) en/of houten constructies als IFC-model is in te laden in onze 3D software om tenminste op hoofdlijnen (vorm, verbindingen, materiaalafwerking) na te lopen op juistheid. Tijdsindicatie ca. 2hr per controleronde, indien er (veel) bijzonderheden zijn kan dat wat oplopen
- – Overige projectafhankelijke productietekeningen kunnen desgewenst als bovenstaande op urenbasis worden nagelopen als extra bouwtoezicht middels voor-controles.
7.3.2.2 Bouwvergadering [optioneel op urenbasis]
Middels maandelijkse of tweemaandelijkse bouwvergadering, al dan niet gecombineerd met een (vaste) na-controle, wordt gezamenlijk met architect (en eventueel opdrachtgever), aannemer en diens onderaannemer(s) via persoonlijk contact tijdens een bouwvergadering de werkzaamheden voor de komende twee weken of maand afgestemd.
Dit is een meer traditionele afstemwijze, welke wij daar waar mogelijk (i.o. aannemer) kunnen combineren met een na-controle, om een juiste efficiëntie na te streven.
Voor aanvang van de bouwwerkzaamheden is eventueel tevens een voor-afstemming met aannemer, opdrachtgever en eventueel installateurs (onderaannemer van aannemer) mogelijk.
8. OV Overige-/bijkomende kosten en planning
Afdrukkosten tekeningen, porto, etc (facturatie naar aantal, optioneel met vast startbedrag)
8.1 Afdrukkosten
De afdrukkosten zijn in de prijsopgave opgenomen/ vermeld voor:
– de tekeningen in zwart-wit (A4 en A3-formaat), voor de planbesprekingen gedurende het schetsontwerp en het voorlopig ontwerp;
– de bouwaanvraag wordt digitaal ingediend;
– bij de aanbesteding worden de tekeningen digitaal (per email) verstrekt aan de aannemers.
Overige afdrukken worden als volgt in rekening gebracht:
8.1.1 Afdrukken, aantal en formaat nader te bepalen, volgens onze standaard tarieven
8.1.2 Afdrukken, ook zelf te regelen door plotservice, zoals: www.superplot.nl of www.24-bouwtekeningen.nl, door het uploaden van pdf tekeningen.
8.2 Kilometervergoeding
8.2.1 Voor alle in de opdracht opgenomen besprekingen en bouwcontroles wordt geen kilometervergoeding in rekening gebracht.
8.3 Planning
8.3.1 Voor de werkzaamheden tot en met de aanbesteding wordt een principeplanning opgesteld. Afhankelijk van de uiteindelijke projectomvang, gemeentelijke processen, en de doorlooptijd daarvan dient rekening te worden gehouden van een uitloop van enkele weken. De oorzaak van een uitloop kan onder andere liggen aan de noodzaak tot het doorlopen van een vrijstellingsprocedure, of extra welstandsoverleg, of verlenging doorlooptijd omgevingsvergunning indien aanvullende gegevens noodzakelijk zijn.
Facebook
Twitter
Linkedin