Retentierecht = Bouw op slot

Bij sommige bouwprojecten krijgen aannemers te maken met betalingsachterstanden, bijvoorbeeld door wanbetaling of een faillissement van de opdrachtgever. In die gevallen kan de aannemer zich beroepen op het retentierecht, waarbij de bouw en oplevering van het bouwwerk wordt opgeschort.

De uitvoering van het retentierecht kan vervelende gevolgen hebben voor de opdrachtgever, omdat er dan geen gebruik gemaakt kan worden van de woning of de bedrijfsruimte. In sommige gevallen kan de schade voor opdrachtgevers leiden tot flinke financiële stroppen. Echter, de aannemer kan ook in grote financiële problemen terecht komen als de opdrachtgever weigert te betalen. Het retentierecht biedt de aannemer bescherming en werkt als wapen tegen mogelijke wanbetalers.

In deze BLOG-special wordt aandacht besteedt aan het retentierecht, waarbij met name ingezoomd wordt op de inzet van het retentierecht door aannemers.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen over het retentierecht?

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Wat is het retentierecht?

Volgens artikel 3:290 van het Burgerlijk Wetboek kan het retentierecht worden omschreven als de bevoegdheid van een schuldeiser om de nakoming van een verplichting tot levering van een zaak op te schorten totdat er betaling heeft plaatsgevonden. Het retentierecht kan gelden voor roerende zaken (meubelstuk, auto e.d.) en onroerende zaken, zoals een woning in aanbouw. De aannemer heeft het recht om de oplevering van het bouwwerk op te schorten totdat de betaling van openstaande facturen voldaan is.

De aannemer heeft met het retentierecht dus een sterke speelkaart in handen om zijn betaling veilig te stellen. In tegenstelling tot de aannemer heeft een architectenbureau geen dergelijke speelkaart. De aannemer staat bij soortgelijke situaties met wanbetaling vele malen sterker dan een architectenbureau. Voor de aannemer is echter wel grote zorgvuldigheid geboden bij de toepassing van het retentierecht, om de sterke speelkaart niet te verliezen.

Welke voorwaarden gelden er voor het retentierecht?

Bij uitvoering van het retentierecht moet de schuldeiser, in dit geval de aannemer, zeer zorgvuldig te werk gaan. Het is namelijk van belang dat de aannemer de feitelijke macht over het bouwwerk heeft. Dat wil zeggen dat de schuldenaar dan absoluut geen toegang mag hebben tot de bouw, omdat de feitelijke macht dan niet bij de aannemer berust. Door het werk af te zetten met bouwhekken, kan de feitelijke macht uitgeoefend worden.

Daarnaast moet het retentierecht kenbaar gemaakt worden, door bijvoorbeeld borden te plaatsen op de bouwhekken met de mededeling dat er retentierecht wordt uitgeoefend en dat toegang verboden is. Het is voor de aannemer zeer belangrijk om dit middels foto’s vast te leggen. Het retentierecht kan tevens kenbaar gemaakt worden door het retentierecht in te schrijven in de Openbare Registers van het kadaster.

Voor het uitoefenen van het retentierecht moet de betalingstermijn voor een of meerdere facturen verstreken zijn. Het kan ook zo zijn dat de schuldeiser sterke aanwijzingen heeft dat de schuldenaar niet tot betaling zal overgaan, bijvoorbeeld door een schriftelijke verklaring die de schuldenaar heeft afgegeven. Ook dan kan de aannemer een beroep doen op zijn retentierecht. De schuldeiser moet wel zorgvuldig te werk gaan bij uitoefening van het retentierecht in gevallen dat de schuldenaar weigert om te betalen.

Indien het retentierecht niet goed of onterecht uitgevoerd wordt, dan kunnen er ook negatieve gevolgen zijn voor de aannemer. Als de aannemer het retentierecht niet rechtmatig uitvoert, dan kan er een schadeclaim ingediend worden. Ook kan er in dat geval een gerechtelijke procedure gestart worden. Zelfs als er wél rechtmatig retentierecht uitgevoerd wordt door de aannemer, dan kan er een kort geding gestart worden door de schuldenaar. Het retentierecht kan namelijk op grond van redelijkheid niet toelaatbaar zijn. Om die reden is het belangrijk om zorgvuldig te toetsen of aan alle voorwaarden voldaan is, voordat het retentierecht uitgeoefend wordt. Het is belangrijk om goed juridisch advies in te winnen bij een advocaat bouwrecht om te bepalen of het retentierecht rechtsgeldig uitgeoefend kan worden.

Retentierecht en faillissement

In het geval dat de opdrachtgever failliet gegaan is, gaat de inzet van het retentierecht niet verloren en behoudt de aannemer zijn sterke positie (artikel 60, Faillissementswet). De aannemer kan namelijk het retentierecht (mogelijk) ook tegen de curator uitvoeren. De curator heeft in die situatie 2 mogelijkheden:

De curator kan de zaak opeisen en verkopen, waarbij de aannemer zijn voorrangspositie behoudt met de verkoopopbrengst. De schuldeiser moet in dit geval wel delen in de faillissementskosten, waardoor de kans bestaat dat de aannemer geen geld ontvangt.

De tweede mogelijkheid van de curator is het betalen van de vordering van de aannemer. Daarmee vervalt het retentierecht en krijgt de curator het bouwwerk terug in de faillissementsboedel. Bij deze mogelijkheid wordt de volledige vordering van de aannemer voldaan.

De curator bepaalt welke bovenstaande mogelijkheid er gekozen wordt. Als de aannemer van mening is dat de curator niet snel genoeg een keuze maakt, dan kan de schuldeiser een harde termijn aanbieden om zijn keuze te maken. Heeft de curator na deze termijn nog geen keuze gemaakt tussen de 2 mogelijkheden, dan kan de aannemer overgaan tot verkoop van de zaak. Hierbij moet de aannemer ook zeer zorgvuldig te werk gaan.

Retentierecht en hypotheekrecht

Een hypotheekhouder kan de hypotheek voor de financiering van een bouw intrekken, maar dat wordt complexer in het geval dat er op de onroerende zaak tevens een retentierecht uitgevoerd wordt door de aannemer. Als het hypotheekrecht later is ontstaan dan het retentierecht, dan heeft het retentierecht volgens artikel 3:291 lid 1 BW voorrang op het hypotheekrecht als de retentor de feitelijke macht voldoende kenbaar maakt.

Als het hypotheekrecht eerder ontstaan is dan het retentierecht, dan kan het retentierecht tegen de hypotheekhouder worden ingezet. Dat is alleen mogelijk als de hypotheekhouder uitdrukkelijk of stilzwijgend heeft ingestemd met het aangaan van de overeenkomst waaruit het retentierecht voortgekomen is.

Wat als de betalingsproblemen opgelost zijn?

Indien de opdrachtgever zijn verplichtingen nakomt en de openstaande facturen betaalt, dan zal het uitgeoefende retentierecht eindigen. Als de bouw van de woning nog niet voltooid is, dan dienen er goede afspraken gemaakt te worden om aansluitend de bouw weer op te kunnen pakken. Vaak is er sprake van onderliggende problematiek, welke eerst opgelost dient te worden zodat aansluitend weer verder kan worden gewerkt. In de bouw is het immers van belang om als team aannemer-architect-opdrachtgever het bouwtraject aan te gaan en met elkaar in alle redelijkheid deze met elkaar te realiseren.